Viņš pastāstīja arī to, kā Parex banka nosaka, kurus objektus izlikt pārdošanai vai izīrēšanai, kā veidojas pārdošanas cena, kad banka ir gatava izstāties no izsoles, un arī par to, kā parādnieki reaģē uz lēmumu pārdot nekustamo īpašumu izsolē.
2010. gada sākums iezīmējās ar jaunas sadaļas «Nekustamie īpašumi» parādīšanos Parex bankas mājas lapā. Tajā izvietoti objekti, kurus banka ir pārņēmusi no parādniekiem un kurus tā ir nolēmusi piedāvāt īres un pārdošanas tirgos. Februārī Parex mājas lapā bija 86 sludinājumi. Lielākoties šos objektus piedāvāja īrēšanai.
Neperspektīvos pārdod
«Mūsu pieeja tam, kurus no izsolēs nopirktajiem objektiem izlikt pārdošanai vai izīrēšanai, ir vienkārša un līdzīga tai, ko izmanto mūsu kolēģi un konkurenti. Mēs paņemam konkrētu objektu un skatāmies, kādu naudas plūsmu tas var ģenerēt. Šo skaitli iegūstam matemātiski, - pamatojoties un izmantojot savas prognozes par ekonomikas izaugsmes perspektīvām un nekustamo īpašumu tirgus attīstību,» savas bankas praksi skaidro Jurijs Adamovičs. «Veicot aprēķinus, ņemam vērā gan tirgū esošās vidējās īres likmes, gan vidējās cenas, gan arī objekta tehnisko stāvokli. Pieprasām arī ārējos novērtējumus, lai gan lielā mērā mēs varētu aprobežoties ar pašu veikto analīzi. Tā kā mēs esam valsts banka un mums pār plecu skatās daudzas
valsts struktūras, pārbaudot, vai mēs rīkojamies pareizi, pieņemot lēmumu par nekustamā īpašuma izlikšanu pārdošanai vai izīrēšanu, mēs salīdzinām savu veikto analīzi ar neatkarīgu ekspertu viedokli. Analizējam arī visus iespējamos ar objekta uzturēšanu saistītos izdevumus. Ja redzam, ka neto tagadnes vērtība, t.i., nākotnes ieņēmumi no objekta vai cena, par kuru to būtu iespējams pārdot pēc diviem trim gadiem, grafika līkne ir horizontāla vai krītas, tad šādu objektu izliekam pārdošanai. Papētot Parex bankas mājas lapas sadaļu «Nekustamie īpašumi», var redzēt, ka lielākā daļa tajā ievietoto objektu ir vai nu dzīvokļi padomju laiku mājās, vai arī nepabeigti objekti Rīgas rajonā. Tieši šīm divām pozīcijām Parex banka nesaskata īpašu potenciālu un saprot, ka uzturēt šādus objektus ir ekonomiski neizdevīgi. Dažiem sērijveida dzīvokļiem mēs nesaskatām cenu celšanās priekšnosacījumus.»
Tas vēl nav viss!
Parex bankas interneta vietnē ievietotie Rīgas sērijveida dzīvokļi pārdošanai ir izlikti par šodienas tirgus cenām - cenu amplitūdā 500 - 600 eiro/m2. Tiesa, tie ir dzīvokļi ne gluži labāko sēriju mājās, un arī to stāvoklis ir viduvējs. Savukārt mājokļu pārdošanas piedāvājumu Vecrīgā, Rīgas centrā un Jūrmalā, kā arī komercobjektu bankai nav. Iespējama ir tikai šādu īpašumu īrēšana. Minētajos segmentos Parex banka speciālisti saskata labu potenciālu. Perspektīvo objektu sarakstā, spriežot pēc visa, ir iekļauta lielākā daļa Parex bankas nekustamo īpašumu portfeļa. Šī finanšu iestāde izsolēs ir pārņēmusi 525 nekustamo īpašumu objektus, kuru kopējā bilances vērtība ir 35 miljoni latu, savukārt tirgū tā piedāvā tikai 86 objektus.
«Ir jāizprot mūsu valsts likumos noteiktās piedziņas darbības specifika,» saka Jurijs Adamovičs, pievēršot uzmanību pārņemto nekustamo īpašumu skaitam. «Kad maksātājs pārstāj atmaksāt kredītu, objekta pārņemšana var aizņemt no deviņiem līdz divpadsmit mēnešiem. Ja klients ir agresīvs un cenšas visu apstrīdēt, procedūra var ievilkties un ilgt piecpadsmit mēnešus vai pat ilgāk. Mūsu portfelī šobrīd esošie objekti ir 2008.-2009. gada darba rezultāts. Savukārt objekti, attiecībā uz kuriem piedziņas darbības uzsāktas pagājušajā gadā un kas norisinās pašlaik, parādīsies vēlāk. Domāju, ka 2011. gadā izsolēs pārņemto nekustamo īpašumu objektu portfelis dubultosies. 2012. gada beigās mums varētu būt aptuveni pusotrs tūkstotis pārņemto objektu.
 |
Valstij piederošā banka negrasās pārdot visu šo gaidāmo «mantu» par depresijas cenām. Darbību shēma paliks iepriekšējā - notiks neto tagadnes vērtības aprēķināšana. Parex bankas pastāvēšanas mūžs ir ierobežots līdz 2017. gadam, un tādēļ tās analītiķi tic, ka ir iespēja sagaidīt tirgus atlabšanu. Pašlaik valstij piederošajai Parex bankai ir trīs pamatdarbības virzieni. Pirmais - kredītu restrukturizācija Baltijas valstīs, otrais - kredītu restrukturizācija NVS valstīs, trešais - pārņemto aktīvu pārvaldība. Pirmie divi virzieni ar katru gadu pakāpeniski samazināsies, trešais tuvākajos divos trīs gados pieaugs.
«Tomēr bankām nav izdevīgi pārņemt objektus. ņemot vērā pat nelielu cenu kāpumu, tas ļauj tām veikt savas bilances pārvērtēšanu. Kad bilance ir uzlabota, tās var aizņemties ārpusē uz izdevīgākiem noteikumiem,» mēs mēģinājām provocēt Juriju Adamoviču atzīties. Viņš prasmīgi izvairās no šāda bankas pozīcijas traktējuma: «Tā gluži nav. Mūsu mērķis nav par katru cenu «savākt» izsolē izlikto nekustamo īpašumu. Dodoties uz tiesu izpildītāju izsolēm, mūsu speciālistiem rokās ir konkrēta analīze. Tajā ir norādīta arī minimālā cena, par kuru mēs esam gatavi atdot objektu. Tā tiek apspriesta komitejās, un to apstiprina bankas valde. Un, lūk, tad, ja kāds no izsoles dalībniekiem pārsola mūsu apstiprināto cenu, mēs izstājamies no solīšanas. Mums tas ir izdevīgi, jo nauda nāk uz banku. Nav arī nepieciešams pārņemt un uzturēt objektu».
Lielākā daļa nekustamo īpašumu, kas izsolēs nonāk pēc Parex bankas iniciatīvas, ir objekti ar maksājumu kavējumiem. To īpašnieki šos objektus bija nopirkuši spekulatīvos mērķos, lai vēlāk tos pārdotu tālāk. Izteikt šādu apgalvojumu ļauj fakts, ka vairākiem parādniekiem bija noformēti trīs četri dzīvokļi vai mājas, kas bija nopirktas, piesaistot hipotekāro aizdevumu.
Parādnieki mēdz būt dažādi
«Visus mūsu klientus, kam ir radušās grūtības ar saistību pildīšanu, es nosacīti iedalītu divās lielās grupās - ir klienti, kuri vēlas maksāt, bet nespēj, un ir tādi, kuri maksāt nevēlas,» stāsta Jurijs Adamovičs. «Pirmie, kā likums, iet uz banku un mēģina kaut ko darīt. Mums jāsaskaras ar paradoksālām situācijām. Lūk, ģimene, kurā vīrs ir taksometra šoferis, sieva - medmāsa. Šādas ģimenes nāk uz banku un saka: «Varam maksāt kredītam 30-50 latus mēnesī. Neatņemiet mums dzīvokli!» Mēs viņus izprotam un rodam situācijai risinājumu. Bet ir arī cits piemērs. Ģimene dzīvo lepnā mājā prestižā rajonā. Vīrs braukā ar Audi Q7, sieva - ar Lexus. Viņu piedāvājums ir sekojošs: «Varam maksāt kredītu par māju 150 eiro mēnesī.» 150 eiro?! Nav problēmu! Lūk, jums dzīvoklis Pļavniekos no mūsu portfeļa. Pārcelieties uz to un maksājiet 150 eiro mēnesī!
Vēl viens paradokss saistībā ar parādniekiem: cilvēki vai nu savas bezatbildības dēļ, vai, cerot uz brīnumu, ignorē banku līdz brīdim, kad mums «uz rokas» ir izpildraksts par ieķīlātā īpašuma pārdošanu izsolē. Tad nu gan nemaksātāji momentā kļūst aktīvi, viņi skraida, krīt panikā, raud un kliedz - īsāk sakot, mēģina kaut ko darīt. Bet tad jau ir par vēlu. To saprotot, cilvēki sāk uzvesties neadekvāti, kas atsevišķos gadījumos izvēršas krimināllietās. Tā tas bija ar kādu māju Siguldā, kurai bija izrakstīts izpildraksts. Parādnieks izrāva un izdemolēja mājā visu, ko vien varēja - kontaktus, logus, tualetes podus... Un tie diemžēl nav tikai atsevišķi gadījumi. Atkārtošos - ir nesaprotami, ko cilvēki domāja, kad, pārstājuši maksāt, negāja uz pārrunām ar banku un bēguļoja no mūsu darbiniekiem.».
Tomēr Parex bankas valdes loceklis godīgi atzīst, ka ne visi sērijveida dzīvokļu vai privātmāju īpašnieki var cerēt uz kredīta restrukturizāciju kā glābiņu: «Aizdevumi tika ņemti uz 15 - 25 gadiem, bet restrukturizācija ir īslaicīgs pasākums - tas ilgst gadu (ar iespēju to pagarināt). Nekustamo īpašumu cenas pa šo laiku stipri necelsies. Cilvēkiem, kas izšķiras par kredīta restrukturizāciju, jābūt pārliecinātiem, ka viņu ienākumi šajā laikā palielināsies un ļaus atkal kārtīgi maksāt ikmēneša maksājumus. Pretējā gadījumā visas pūles būs veltas. Ja banka neredzēs naudas plūsmu, kas ļauj apkalpot saistības, mums vajadzēs vai nu uzsākt parāda piedziņu un pārņemt objektu, vai arī pašiem sameklēt pircēju un pārdot viņam visu objektu vai arī parāda piedziņas tiesības. Ja 2007. gadā mājas pirkšanai ir paņemts 300 000 eiro kredīts, bet šodien tās vērtība ir 100 000, tad ikviens saprātīgi domājošs cilvēks sapratīs, ka būtu naivi cerēt, ka pēc gada to izdosies pārdot kaut vai par 250 000 eiro. Risinot jautājumu par kredīta restrukturizāciju, ar absurdu klientu rīcību mēs nesaskaramies. Cilvēki, kā likums, ir finansiāli izglītoti - diemžēl uz šīs krīzes rēķina.
Plašam pircēju lokam
Noslēdzot sarunu, mēs pavaicājām Jurijam Adamovičam, kā tiks izpārdots Parex bankas nekustamo īpašumu portfelis. «Pārdosim paši un iesaistīsim arī mākleru kompānijas. Par vidutājiem un to daudzumu lemsim vēlāk. Ir skaidrs, ka viņiem nevajadzētu cerēt uz ekskluzīviem līgumiem. Tirgus ir tāds, kāds tas ir. Mēs vēlamies diversificēt pārdošanas kanālus, lai aptvertu iespējami plašāku auditoriju. Šī iemesla dēļ pievilcīgu objektu pārdošanu, teiksim, Jūrmalā mēs neplānojam uzticēt tikai vienai konkrētai kompānijai.»
